不動産広告を見ると、「建築面積」とか「延床面積」といった言葉やりっぱな専門用語が目に付きますが、正確な意味がいまひとつ分かりにくいこともありますよね。
ただ、不動産情報では面積はとても重要なデータであり、住宅の購入や新築においても正しく理解しておきたい情報です。
特にバルコニーの扱いについては、多くの人が混乱してしまうこともあるでしょう。
ですので、今回はそれぞれの言葉の意味を確かめた上で、バルコニーがどのように扱われるのかについても詳しく説明します。
建築面積とは？
不動産の面積を把握するためには、建築面積という情報が非常に重要です。
ここでは、建築面積の基本的な意味について詳しく説明します。
建築面積は建物を真上から見たときの面積
建築面積は建物を上から見たときに、外周で計算した面積を指します。
一般的に、一戸建ての場合、1階部分が一番広く作られているので、通常は1階部分の面積が建築面積として考えられます。
ただし、1階の一部が駐車スペースなどになっている場合など、設計によっては2階部分が外に突き出ている場合もあります。
そのような場合は、「2階を地上に投影した面積」を建築面積として扱いますので、注意が必要です。
また、建築面積を坪に換算したものを「建坪」と呼びます。
1平米を0.3025坪と換算します。
例えば、建築面積が70平米と表示されていれば、建坪は70×0.3025=21.175坪となります。
延床面積とは？
住宅の面積について話す際には、延床面積という重要な情報を考慮する必要があります。
延床面積とは、住宅が占める床の面積全体を指します。
これには、各部屋や廊下、階段など、住宅内のすべての床面積が含まれます。
延床面積とは？
「延床面積」とは、建物の各階の床面積を合計したものです。
つまり、各階の広さを足し合わせた建物の総面積を指します。
でも、建築面積が同じでも、建物の形や階の数によって延床面積には大きな違いが出ますよ。
なお、各階の床面積は「壁芯面積」と呼ばれるもので計算されます。
これは、外壁や柱の中心線で囲まれた面積を指します。
ただし、吹き抜けの部分や、バルコニーの先端から2mまでの部分、玄関ポーチなど、壁で囲まれていない場所は床面積には含まれません。
要するに、「壁芯面積」というのは、実際に暮らしたり収納したりできるスペースの全体の面積とは異なるものということです。
そのため、延床面積とは実際に利用可能なスペースの総面積と考えておくとわかりやすいでしょう。
施工面積とは？
不動産の情報などで、時々「施工面積」という表示が見受けられます。
施工面積は延床面積と似た意味を持っていますが、計算方法は明確に規定されているわけではありません。
バルコニーや玄関ポーチなどが含まれている場合もありますので、延床面積よりも広く表示されることがあります。
これらは似ている言葉ですが、両者を混同しないよう注意する必要があります。
建築面積の計算方法
建築物の面積を正確に計算するためには、計算方法についても理解しておく必要があります。
ここでは、建築面積を計算する際のルールについて詳しく説明します。
建築面積の計算方法に関するルール
建築面積には、軒やひさしなどの突き出した部分を除外する決まりがあります。
突き出した部分が1m未満の場合、建築面積には含まれません。
ただし、突き出した部分の両側に壁や柱がある場合は、突き出した部分を含めて建築面積として計算します。
また、建物に地下室がある場合は、地面から天井までの高さが1m以下の場合、建築面積には含まれません。
さらに、中庭や屋根のない駐車場なども建築面積には含まれません。
出窓については、特定の条件を満たす場合にのみ建築面積に含まれます。
具体的な条件としては、「出窓までの高さが30cm以上であること」「外壁から50cm以上突き出さないこと」「出窓の突き出た部分のうち、壁部分の面積の2分の1以上が窓であること」が挙げられます。
ただし、細かいつくりによってはこの基準に合致しない場合があるため、出窓を設ける場合には、事前に専門家に相談することをおすすめします。
バルコニーの取扱いはケース・バイ・ケース
建築面積を計算する際には、バルコニーの取り扱い方も重要な要素です。
バルコニーは、そのサイズによって建築面積に大きな影響を及ぼすことがあります。
ここでは、建築面積におけるバルコニーの取り扱いについて詳しく説明します。
突き出した長さによって扱いが異なる
バルコニーは、建物の壁や柱から突き出している部分の長さが1メートル未満の場合、建築面積には含まれません。
しかし、突き出している部分が1メートル以上ある場合は、突き出している部分の先端からさらに1メートル後退したところまでが建築面積に算入されます。
さらに、ポーチやピロティ（1階部分に設けられる、壁がなく柱だけで上階を支えている空間）、外階段や外廊下なども同様の方法で計算されます。
つまり、これらの構造物が建物から突き出している部分の長さが1メートル以上であれば、その突き出している部分から1メートル後退したところまでが建築面積に含まれるのです。
計算方法で注意すべきポイント
バルコニーの長さが1m未満でも、もし両側が柱や壁で囲まれている場合、それは建築面積の一部として計算されます。
この場合も、いわゆる「突き出し部分」は除外されるので、注意が必要です。
軒やひさしの取り扱いと同じように考えると分かりやすいです。
建ぺい率による制限
建築面積の計算は、建ぺい率に密接に関連しているので重要です。
建ぺい率は、土地に建物を建てる際の利用可能な面積の割合を示します。
具体的には、土地面積に対して建築物の面積がどれだけ占めることができるかを計算します。
建ぺい率の計算には、建物の敷地面積や階数、建物の形状などが考慮されます。
建ぺい率には上限が設けられる
建ぺい率とは、土地の広さに対して建物が占める面積の割合を示すものです。
この割合はパーセントで表されます。
例えば、土地の広さが100平米で、建物の面積が60平米であれば、建ぺい率は60%となります。
建ぺい率には、用途地域ごとに異なる上限が設けられており、この上限を超える建物を建てることはできません。
建ぺい率を超える建物は違法建築とみなされ、建築許可が得られないばかりか、特定の行政機関から建物の撤去を命じられることもあります。
したがって、建物を建てる際には、必ず建ぺい率を遵守することが重要です。
建ぺい率が定められている理由
建ぺい率には重要な理由があります。
まず、防火対策です。
敷地全体に建物を建ててしまうと、火災が発生した場合には周囲に延焼してしまったり、避難経路が確保できなくなる可能性があります。
そのため、建ぺい率を設けて敷地に十分な空間を確保することが重要です。
さらに、日当たりや通気性の確保、景観の美しさの維持といった目的もあります。
建物が密集していると、日光が届かず暗くなったり、風通しが悪くなったりします。
また、景観の観点からも、適度な間隔を保つことが望ましいです。
そのため、一部の地域では耐火性に優れた建物に対して緩和措置が設けられる場合があります。
また、角地や公園に面した土地などでも、建ぺい率を若干緩和する優遇措置を受けることができる場合があります。
これは、特定の条件を満たす建築物に対して、より広い敷地を利用する機会を与えることで、都市の景観や環境を保全するためのものです。
用途地域と建ぺい率の関係性
用途地域とは、都市開発の計画を行う際に、土地を13種類のエリアに分類することを指します。
これは、工業地域、商業地、住宅地などのように各地域が特定の目的に割り当てられ、建築物の建設に適用される規則が異なるためです。
この中には、建ぺい率という建築物の面積制限もあります。
各用途地域によって、建ぺい率の上限が大きく異なるのです。
例えば、最も制約が厳しい「第1・2種低層住居専用地域」や「第1・2種中高層住居専用地域」では、自治体によって建ぺい率が30%から60%までとされています。
用途地域以外にも、風致地区のような特定の地域では、都市計画法によって建ぺい率が制限あるいは緩和されることがあります。
つまり、単に土地が広いからといって、必ずしも建築物の面積を確保できるわけではないのです。
そのため、理想の住まいを手に入れるためには、必要な建築面積を理解し、土地の面積や建ぺい率にも注意する必要があるのです。
まとめ
建築面積は、建物の上から見たときの広がりの面積を指します。
建物の敷地における建物の占める面積とも言えます。
延床面積は、各階の面積を合算したもので、壁で囲まれていない部分は含まれません。
例えば、吹き抜けや階段など、床がない場所は延床面積には含まれませんので、注意が必要です。
また、地下室や出窓といった構造物がある場合は、建築面積の計算方法にも注意が必要です。
これらの構造物は、建築面積に加算されるかどうかが異なります。
バルコニーやひさしは、建物から1m以上突き出ている場合には、その突き出した部分のみが建築面積に算入されます。
例えば、建物の外側から見て1.5mの長さのひさしを持つ家の場合、0.5mの部分だけが建築面積として計算されます。
これは、建物が土地を占有する範囲を正確に表すためです。
建築面積だけでなく、用途地域ごとの建ぺい率も把握しておくことも重要です。
建築物が占める面積の割合を示す指標であり、都市計画において使用されます。
建ぺい率によって建物の高さや建築設計に制限が課せられることがありますので、よく把握しておく必要があります。
