新築住宅の契約不適合責任
新しく建てた自宅で欠陥が発生した場合、その対処方法は何でしょうか？今回は、契約不適合責任という制度について詳しく説明します。
もし新築住宅に問題があると感じたら、契約不適合責任を追及しましょう。
ただし、この責任には期限が存在するので注意が必要です。
契約不適合とは
「契約不適合」とは、販売された商品や建物が、契約の内容に照らして種類・品質・数量などで適合せず、問題がある状態を指します。
不動産の場合は、物理的な問題だけでなく法的な要件を満たしていなかった場合も契約不適合とみなされ、売主に対して修繕や損害賠償の請求を行うことができます。
重要な場合には契約解除も可能です。
法的な契約不適合とは、例えば「購入した土地が都市計画道路予定に指定されていた」といったケースが該当します。
契約不適合責任とは
新築住宅で「雨漏りがあった」「床が傾いていた」といった、契約内容と異なる契約不適合が発生した場合、民法では「住宅用の土地建物の売買契約を締結した際、契約の目的である土地や建物が契約に合致しない場合、買主は売主に対して『目的物の修繕、代替物の提供、または不足分の引き渡しによる履行の遂行』を請求することができる」と定められています。
なお、ここでいう「履行の遂行」とは、法的に有効でなかった行為を後から正当化することを指し、損害賠償請求などが含まれます。
契約不適合責任の負担
契約不適合責任は、売主が負うものです。
ただし、売主が会社か個人かによって、法律上の責任が異なります。
売主が宅地建物取引業を営む会社の場合、宅地建物取引業法によって「契約不適合責任を最低でも引き渡しから2年以上負わなければいけない」と定められています。
したがって、2年以下の契約は無効です。
ただし、新築住宅の場合には、2年以上では発見できない契約不適合が存在することもあります。
そのため、品確法によって、2000年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約においては、「10年間瑕疵担保責任を負う」と規定されています。
瑕疵担保責任は、契約不適合責任と同じ意味です。
売主が会社である場合、ほとんどの場合、瑕疵担保責任保険に加入しています。
この保険は、国土交通大臣が指定した保険会社が提供する「新築住宅の保険」であり、引き渡し後10年以内に契約不適合が発見された場合、補修を行った事業者に保険金が支払われる仕組みです。
一方、売主が個人の場合でも、民法によって、買主が契約不適合を発見した時点から1年間以内に契約不適合責任を負うことが定められています。
ただし、一般的には、引き渡しから3か月間などの期限を設ける特約が付けられることが多いです。
物件を購入する前に注意すべきことは、契約不適合が見つかった場合に契約不適合責任を追及できるかどうかです。
したがって、以下の項目について、物件を購入する前に注意深く確認する必要があります。
契約不適合責任の確認と重要性
不動産を売買する際には、契約書には必ず契約不適合責任に関する条項が含まれています。
このため、契約書を確認し、契約不適合責任に関する内容を注意深く読み、理解することが重要です。
もしどうしても理解できない点があれば、売主に確認を行うようにしましょう。
なぜなら、契約不適合責任の条項についての理解は、住宅を購入する上での重要なポイントだからです。
契約不適合責任の内容は、基本的には特に記載がない限り、住宅に関連するあらゆる問題に対して適用されます。
たとえば、軟弱地盤による地盤沈下や雨漏り、床の傾きなどがその例です。
また、設備に関しても、エアコンや排水設備などさまざまな要素が含まれます。
ただし、契約書に買主に対して十分な説明があった事項であれば、契約不適合とはみなされません。
したがって、契約書の内容をきちんと確認することが重要です。
また、物理的な責任だけでなく、法的にも契約不適合責任は生じます。
このため、契約不適合責任がどの範囲に適用され、いつまで追及することができるのかについても、契約書を細心の注意で確認する必要があります。
契約不適合が見つかった場合は、直ちに売主に告げるようにしてください。
民法では契約不適合に気づいた後1年以内に売主に通知することが求められていますが、不動産の売買では一定の期限が設けられることが一般的です。
個人間の売買であれば、引き渡しから3ヶ月以内が一般的な期限です。
期限を過ぎた後は、契約不適合があったとしても、修復や請求を主張することはできなくなります。
売主が不動産会社である場合でも、2年以上の期限が設けられていることが多いですが、期限内であっても迅速に告げるようにしましょう。
以上のように、契約不適合責任の内容や期限をしっかり把握しておくことは、不動産売買において非常に重要です。
もしも引き渡し後に契約不適合が発生した場合でも、売主には契約不適合責任があるので、適切な対応を求めることができます。
自分の権利を守るためにも、契約書面の内容について注意深く確認しましょう。
まとめ
売却された商品には、契約不適合責任という制度があります。
契約不適合は、商品が契約の内容に合わない場合を指します。
もし契約不適合を発見した場合、直ちに売主に連絡をし、修理を依頼するか契約解除を検討する必要があります。
ただし、契約不適合責任は期限が設けられています。
期限を過ぎてしまった場合、売主は契約不適合に対して対応する義務を負わないことになります。
ですから、契約不適合を見つけたら期限を守って売主に連絡しましょう。
期限を過ぎてしまった後では、売主に対応を求めても応じてもらえない可能性がありますので、期限をしっかりと把握しておくことが重要です。
