土地区画整理
住んでいる地域が土地区画整理の対象地域になったことで、土地区画整理という公的事業の存在を知った人も多いかと思います。
土地区画整理は、安全で快適な住みやすい街を作るために行われる公的事業の一部です。
道路や公園、下水道などの公共施設を新たに設置するためには、土地所有者が宅地を提供し、土地を再分配する必要があります。
具体的に言いますと、例えば、住宅が密集する一帯に公園や道路を新しく設ける場合、それらの施設を建設するためには土地が必要です。
しかし、既存の土地だけではスペースが足りないため、各土地所有者が土地を提供することで、新たな施設に充てるスペースを確保し、整備を進めることができます。
このとき、提供する土地を「減歩」と呼び、区画整理後の個々の宅地を「換地」と言います。
換地先では、現在の土地（従前地）に対する所有権や地上権、永小作権、賃借権などは区画整理後に換地先へ移行します。
また、計画段階では仮換地が決定し、従前地は使用できなくなります。
具体的な換地の決定基準は後述する「土地区画整理の評価基準」で詳しく説明されます。
土地区画整理は、土地所有者の大切な財産である土地を分け合って新しい施設を建てるため、慎重に実施されます。
土地区画整理法という法律のもと、さまざまな評価基準に基づいて行われるのです。
なお、土地区画整理は行政庁や地方公共団体、区画整理会社が主に実施することが一般的ですが、個人でも実施することが可能です。
地域の住民からの提案によって土地区画整理が行われることもあります。
土地区画整理の目的と方法
土地区画整理は、生活の不便さを解消するために個人または共同で実施されることがあります。
例えば、近隣に公園がなくて子どもの遊び場が不足している場合や、道路が狭くて安全性が気になる場合です。
個人で行う場合は、土地所有者や同意を得た人が個々に施工をします。
一方、共同施行では土地所有者や同意を得た複数の人がグループを組んで施工します。
土地区画整理の手続き
もし、現在お住まいの区画で不便さを感じた場合は、まずは市町村の都市計画課や区画整理会社に相談してみましょう。
土地区画整理は、市町村の「施行規定」や「換地設計基準」、そして「土地評価基準」などに基づいて詳細な設計が行われます。
土地評価基準と評価方法
土地評価は、道路に接する一般的な土地の価格である「路線価」を用いた「路線価方式」という方法で行われます。
この路線価を基に、土地の面積や位置、形状、利用状況などの修正要素を考慮し、土地の評価指数が計算されます。
評価指数は、以下のような要素によって下がることがあります： – 間口が狭すぎる（間口狭小） – 奥行きが長すぎる（奥行長大） – 形状が三角形である（三角地） – 形状が袋地である（袋地） – 道路に面していない土地である（島地）
土地区画整理による地価変動
土地区画整理では、以前の土地の評価指数と新しい区画の評価指数は同じになるように設計されます。
したがって、高い評価指数を持つ土地から低い評価指数を持つ土地に移動した場合、減歩率が異なる計算方法によって決まります。
つまり、移転先によって区画の広さが変化することを意味します。
土地区画整理後は、所有地の面積は減少しますが、その代わりに地価は上昇することがあります。
土地区画整理の公平性
土地区画整理では、各土地所有者が平等に土地を提供する必要があります。
そのため、個々の所有地の価値を考慮し、公正な土地の提供が行われるようになっています。
費用はどこから出すのか？
土地区画整理の費用には、国や県、市からの補助金や負担金の支給、または、土地区画整理が行われる土地の所有者たちの負担があります。
所有者たちは、金銭で支払うのではなく、出し合った土地の一部を売却して事業費に充てることが一般的です。
具体的には、土地所有者たちは互いに土地を出し合うことで、新しい施設の建設に充てる「減歩」と呼ばれる地を設けます。
この保留地を売却して事業費に充てます。
このため、土地所有者の土地が減少することになります。
ただし、徴収される清算金の額は、両者の土地価値のバランスによって決められます。
従前地と換地の価値が完全に一致することは稀であり、土地価値の差がある場合には、バランスを考慮して清算金の授受、または徴収が行われます。
区画地域の方々の賛同を得たうえで行われる
土地区画整理は都市計画事業として施行されますが、このためには個人が所有している土地を利用する必要があります。
そのため、施行するには土地所有者や住民の賛同が必要です。
具体的には、計画案の開示や説明会の開催、個別の相談対応などを行い、地域の方々に計画内容を理解してもらい、協力を得る努力を行わなければなりません。
また、利害関係者は土地区画整理に対する意見書の提出もできます。
このような手続きを経て、地域の方々の賛同を得たうえで、土地区画整理の施行が進められます。
土地の処分、譲渡、移転には税金の免除がある
土地区画整理により、所有していた土地を譲渡する場合や新たに土地を所有する場合には、譲渡所得税や不動産取得税、登記に関する税金は免除されます。
具体的には、土地区画整理が完了した際には、土地の所有権や登記簿の変更手続きなどが行われ、これによって譲渡や移転が行われます。
この際にかかる税金は、土地区画整理の特例によって免除されるため、所有者は税金の負担を受けることなく処分・譲渡・移転ができます。
ただし、免除の対象となる税金には限りがあり、例外的なケースでは免除されないこともあるため、具体的な税金の詳細については専門家に相談することが必要です。
まとめ
土地区画整理は、住み心地のよい街づくりを目指すために行われる事業です。
新たに道路や公園などの公共施設を設けることで、地域全体の安全性や充実性を高めることが目的です。
しかし、このためには土地の所有者が土地を提供する必要があり、個人の財産や自宅周辺の景観にも影響が出る可能性があります。
土地区画整理で起こる影響の一つに、土地所有者が提供する必要があるという点があります。
土地区画整理の対象となる地域に自身の所有する土地が含まれる場合、土地所有者は土地の一部または全体を提供しなければなりません。
また、場合によっては提供する土地に付随する保留地減歩も求められることがあります。
これにより、個人の財産のあり方に変化が生じる可能性があるため、慎重な対応が求められます。
さらに、土地区画整理によって自宅周辺の景観も変化することがあります。
新しく設けられる道路や公園などの公共施設によって、周辺の風景が以前とは異なるものになることがあります。
これは、住み心地の向上を目指す一環ではありますが、個人の生活環境にも変化をもたらすことを意味します。
したがって、土地区画整理が進行する地域に住んでいる場合、特に自身に及ぶ影響にも注意を払う必要があります。
街づくりの目的だけでなく、自分自身や生活環境にも関わることを考慮し、慎重かつ適切な対応を心掛けましょう。
