不動産の売買において、遵守する必要のある手続きの一つに「固定資産税清算金」の支払いがあります。
不動産の売買が行われると、売主と買主が1年の中で共同で所有する期間が生じるため、固定資産税および都市計画税を双方が負担することになります。
今回は、「固定資産税清算金」に関する基本的な知識と、その日割り計算の方法について詳しく説明します。
固定資産税清算金
不動産には土地や建物などが含まれますが、不動産を所有している場合、固定資産税と都市計画税という税金が課されます。
この税金は、その年の1月1日時点での所有者に対して課税されます。
通常、不動産を継続的に所有している場合は、毎年固定資産税と都市計画税の支払いが必要です。
しかし、問題が生じるのは、不動産が売買された年です。
不動産の所有者が変わる場合、売主と買主はお互いに固定資産税と都市計画税を、譲渡日からその年の12月31日までの所有日数に応じて負担し合うことが慣例となっています。
これを「固定資産税清算金」と呼びます。
ただし、「慣例」という言葉を使った理由があります。
実は、固定資産税の清算金に関しては法律上の規定はありません。
これは、単なる不動産取引上の慣例であることを意味しています。
したがって、不動産取引の際には、売買契約書に固定資産税清算金に関する条項が必ず含まれます。
これは法的な拘束力はないものの、重要な取り決めとなります。
もしも約束通りの支払いが行われない場合、債務不履行や契約解除の原因になる可能性があるため、契約時には注意が必要です。
ただし、不動産会社が仲介に入っている場合は、ほとんど不備は起こらないでしょう。
なお、通常の固定資産税や都市計画税は、不動産購入後に分割して納税することが一般的ですが、固定資産税清算金は不動産購入時に一括で支払う費用です。
したがって、不動産を購入する際には、この費用を一括で準備する必要がありますので、覚えておいてください。
売主と買主で固定資産税を分担する必要性
固定資産税とは、土地や建物などの償却財産を所有している人に対して、地方自治体が毎年課税する税金のことです。
この税金は、所有者が1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている場合に課されます。
都市計画税も同様の仕組みです。
固定資産税は、所有者が「納税者」として課税されるため、売買取引などによって年の途中で所有者が変わっても、基本的には売主が納税者となります。
つまり、物件の売買契約が成立した場合でも、新たな所有者である買主は本来固定資産税の納税義務を負担しません。
しかし、このルールでは公平性に欠ける場合があります。
たとえば、2月に売買契約が成立し、1月1日を起算日とする場合を考えてみましょう。
この場合、買主はその年の11カ月近く不動産を所有することになります。
しかし、もし売主が1年分の固定資産税を全額負担することになると、売主にとって不公平に感じるかもしれません。
そこで、このような売却時期による税負担の不公平を解消するために、売買契約当事者は事前に固定資産税清算金の取り決めをすることがあります。
一般的には、物件の引き渡し日以降の固定資産税を売主と買主の間で精算します。
所有期間ごとに日割り計算を行い、清算金として相互に分担します。
この際には、精算の基準となる起算日を明確にし、売買契約書に明記することが重要です。
買主の負担金額は引き渡し日以降の日割りで算出
一般的な場合、不動産の取引においては、引き渡し日以降の日数を計算し、それに応じて買主が負担する金額を算出します。
具体的には、不動産の売買契約が成立した際に、引き渡し日を決めます。
この引き渡し日を基準にして、売主と買主の間で金銭のやりとりが行われます。
引き渡し日以降、例えば数日経過してから不動産の登記が完了し、売主が所得税や地方税などの税金を納付する場合、買主はその税金に対する負担金額を売主に支払います。
また、もし売主が不動産会社を通じて売買契約を行っている場合、不動産会社が売主から税金を受け取り、買主からも税金を受け取って、最終的に売主の代わりに税金を支払うことがよくあります。
ただし、これは一般的な場合であり、実際の取引の形態は様々な要素によって異なります。
具体的な不動産取引においては、売主や買主の希望や契約の内容などによっても異なる場合があります。
そのため、不動産の取引を行う場合には、契約書や専門家のアドバイスを参考にしながら、具体的な手続きや負担金額について理解することが重要です。
計算の起点となる「起算日」は2種類
日割り計算において、「起算日」という重要なポイントがあります。
起算日の設定によって、税金の負担が大きく異なるためです。
通常、固定資産税の起算日は、「1月1日」と「4月1日」という2つのパターンがあります。
どちらの起算日を選ぶかについては明確なルールはありません。
不動産業界では、関東圏では1月1日を、関西圏では4月1日を起算日とする傾向がありますが、最近では1月1日を起算日とするケースがより一般的になっています。
この起算日を基準に、引渡し日の前日までは売主が負担し、引渡し日以降は買主が負担すると計算されます。
不動産売買契約書に起算日が明記されていない場合も多いため、注意が必要です。
固定資産税清算金の注意点
ここでは、固定資産税清算金の注意点を見ていきましょう。
固定資産税清算金は税金ではなく売買代金とみなされる
固定資産税清算金は、税金ではなく実際の売買代金に含まれるものです。
多くの人が固定資産税の払い過ぎ分を返金と勘違いしていますが、実際には買主が売主が本来負担すべき金額を代わりに負担するため、売買契約書には固定資産税清算金を追加した実際の売買代金が書かれています。
例えば、2000万円の売買契約があったとします。
固定資産税清算金が10万円ならば、実際の売買代金（譲渡価格）は2010万円になります。
不動産売買において買主の立場にいる場合、覚えておきたいのは固定資産税は普通の税金ではないということです。
税金ではないため、清算金に消費税が課税される
「固定資産税清算金」とは、不動産の売買においてかかる費用の一部を指しますが、これは税金ではなく、売買代金の一部として扱われます。
そのため、「消費税」が課税対象となります。
ただし、売主が課税業者であり（ほとんどの不動産会社が該当します）、土地と建物のうち、建物部分の固定資産税清算金には消費税が課税されます（土地は課税対象外です）。
一方、取引相手が不動産会社ではなく、個人から建物を購入する場合は非課税とされます。
したがって、不動産の取引契約内容をよく調べ、消費税が課税されるのかを確認した上で、計算する必要があります。
引き渡し日と納税のタイミングの問題
固定資産税の納税手続きには、引き渡し日（不動産登記の申請日）と納税のタイミングに関して少し複雑な要素があります。
具体的には、固定資産税額の決定通知が、その年の4月下旬から5月ごろに届くため、引き渡し日によって精算方法に違いが生じます。
引き渡し日が1月1日から4月1日までの場合、固定資産税の決定通知がすでに届いている可能性があります。
その場合、引き渡し日に基づいて納税する必要があります。
具体的には、引き渡し日以降の日数を考慮し、残りの納税期間に応じた税金を支払うことになります。
一方、引き渡し日が4月2日以降の場合、固定資産税の決定通知がまだ届いていない可能性が高いです。
この場合、事前に予測した税金を仮納めする必要があります。
引き渡し日から納税期限までの期間は、仮納めとして扱われ、後日正式な納税額が決定された際に差額を追加で納税することになります。
つまり、固定資産税の納税時には引き渡し日と納税タイミングによって、実際に納める税金の金額や手続きが異なることがあるため、それぞれの条件に合わせて適切な方法で納税する必要があります。
引き渡し日（不動産登記の申請日）が1月～5月の場合
1月から5月にかけて引渡しが行われる場合、その年の固定資産税額はまだ確定していませんので、全体の清算金も確定しません。
通常は前年の固定資産税額を元に日割り計算を行い、負担金額を決定します。
固定資産税額が大幅に変動することは稀ですが、実際の納税額と若干の差異が生じる場合もありますので、売主と買主は取引契約時に一定の歩み寄りを行っておく必要があります。
なお、不動産会社が仲介に関与している場合、最適な方法を提案してくれることが多いです。
引き渡し日（不動産登記の申請日）が6月～12月の場合
このケースでは、売主さんが納税通知書を受け取りましたので、固定資産税の額も確定しています。
ですから、残る作業は、その固定資産税の金額を基に精算を行うことです。
4月1日起算日の場合の注意点
もう1つ重要な要素は、「起算日」と「引き渡し」のタイミングによる問題です。
具体的には、もし4月1日を起算日として設定し、物件の引き渡し日が1月2日から3月31日の間にある場合、翌年の納税通知書は売主に届きます。
買主の立場からすると、固定資産税の清算金を支払った後、すぐに翌年分の固定資産税を支払わなければならないため、経済的にも苦しい状況になります。
買主は、この点を予め考慮して、翌年の固定資産税額を即座に売主に支払うなど、決済方法についての合意を交わすことが重要です。
まとめ
この場では、固定資産税清算金に関する基本的な情報を詳しく説明しました。
実際の業務の側面を考慮した内容を扱っていますが、固定資産税は年間を通じて確定するため、売主と買主が負担額を分担することや、清算金が税金ではなく、売買価格に含まれていることを理解することが重要です。
不動産会社などの専門家が仲介に関与する場合は、特に心配せずに彼らが最適な提案をしてくれるはずです。
