土地の相続時の分筆手続き
相続などによって土地を受け取る場合、もしも受け取る人が複数いる場合、その土地をどのように分けるかが問題になることがあります。
ここでは、そんな場合に必要となる「分筆」という手続きについて詳しく説明します。
相続時の土地の分筆には、以下のような目的と理由があります。
分筆とは、法的に土地を分割し、複数の所有者に分けることを指します。
登記上は1つの土地であっても、相続などによって複数人で所有する場合は、登記を変更する必要があります。
基本的にどのような土地でも分筆登記は可能ですが、土地の境界が確定していない場合には分筆登記は行えません。
分筆をする目的としては、以下のような理由があります。
例えば、異なる権利関係や地目を登記したい場合や、土地を分割して別々に登記したい場合には、分筆登記を行う必要があります。
分筆を行うことで、異なる権利関係や地目を登記することが可能になります。
土地の登記には、「地目」という項目があり、土地の用途によって「宅地」「山林」「原野」「田」「畑」などに区分されます。
もしも一筆の土地の中で地目を分けたい場合は、まず分筆を行い、その後で地目を変更する必要があります。
例えば、今まで農地として使用していた土地の一部に家屋を建てる場合、その土地を分筆してから地目を「宅地」に変更する必要があります。
また、複数人で相続した土地においては、分筆を行うことでそれぞれの所有者が自由に使えるようになります。
例えば、住宅ローンを組む場合、土地には抵当権が設定されます。
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りる際に、土地や建物を担保とする権利のことです。
もしも土地を分筆せずに住宅ローンを組んでしまうと、登記されている土地全体に抵当権がかかってしまいます。
そのため、ローンを組む前には土地を分筆しておく必要があります。
これにより、分筆された土地それぞれに対して個別に抵当権を設定することができます。
土地の分筆とは
土地の分筆とは、土地を複数の区に分けることです。
分筆を行うことで、土地の一部を別々に所有したり、節税効果を得ることができます。
また、相続や贈与の場合にも分筆が利用されることがあります。
土地の分筆による税金の節税効果
分筆をすることで、土地の評価が下がり、それに伴って固定資産税や相続税、贈与税などの税金額も低くなります。
土地の評価は土地の面積や利便性などによって決まるため、面積を小さくすることで税金の負担を減らすことができます。
ただし、節税だけを目的とした合理的でない分筆は認められませんので、注意が必要です。
分筆の手続きと必要な書類
分筆を行うには、まず土地の境界を確定する必要があります。
境界確定のためには、杭打ちや現地調査が必要です。
その後、地積測定や地籍図の作成、分筆案の作成を行います。
そして、境界標の設置や登記書類の作成を終えたら、登記所に申請を行います。
分筆の登記申請には、以下の書類が必要です。
申請書
筆界確認書（境界確認書、境界の同意書、境界の協定書の3つがあること）
地積測量図
現地案内図 なお、代理申請の場合は、さらに代理権限証書（委任状）が必要となります。
手続きや費用について詳しく解説
土地を分筆する場合、登記の申請手続きが必要となります。
この手続きに伴い、土地の住所や地番などの情報が変更されます。
具体的には、住居表示や名義が変更されます。
なお、地番とは登記所が土地ごとに付ける番号で、市区町村が付ける住居表示とは異なるものです。
例えば、1丁目2番の土地を3つに分筆する場合、1丁目2番1、1丁目2番2、1丁目2番3と、地番を土地に合わせて変更する必要があります。
地番が変わった場合でも、住居表示を変更する必要はありませんが、分筆後の土地について登記をする際には必要となります。
また、分筆による抵当権の変動はないため、抵当権の申請は別途行う必要があります。
適切な専門家に依頼すること
分筆の手続きは、測量や境界標の設置など、高い精度が求められる作業です。
そのため、一般の人々にとっては難しいものとなります。
そのため、土地家屋調査士や司法書士に依頼することをおすすめします。
ただし、測量や図面作成までは専門家に依頼しつつ、その後の分筆登記手続きは個人で行うことも可能です。
測量費や登記費用の詳細解説
分筆にかかる費用について解説します。
測量費用は、ほとんどの場合約20万円以上かかります。
さらに、筆界確認書作成費や官民境界確定図作成費、境界標設置費などが必要となります。
これらの費用は、最低でも20万円以上かかるケースが多いです。
ただし、土地の境界線が確保されている場合は、筆界確認書作成費や官民境界確定図作成費は不要です。
しかし、正確性が確認できない場合や、1980年以前に作成された地積測量図の場合は、境界確定が必要となります。
登記にかかる費用に関しては、登記申請費用は10万円以上が一般的です。
さらに、登録免許税も必要になります。
自分で登記申請を行える場合、依頼費用を節約できます。
なお、登録免許税とは、登記や登録に対してかかる税金を指します。
まとめ
税率は土地の評価額や登記官認定価額に応じて異なり、土地の価格や重量に一定の比率で税率がかかる場合もあれば、定額で税率が設定される場合もあります。
だから、土地の有効活用のためには、適切に分筆することが重要です。
例えば、土地を相続して家族で分け合う場合、必ず分筆の手続きをする必要があります。
しかし、無計画に分筆の申請を行ってしまうと、申請が認められない可能性があり、時間とお金を無駄にしてしまうこともあります。
だからこそ、大切に受け継いだ土地を有効に利用するためには、適切な分筆手続きをしっかりと行いましょう。
分筆手続きをすることで、土地の所有権の移転や新築・購入に伴う税金を正確に計算することができます。
つまり、土地を適切に分けて、自分や家族のために最善の利用をすることができます。
