中古マンションの購入時の流れとポイント
中古マンションを購入する際の基本的な流れは、細かく分けられます。
資金計画を立てる
まずは、中古マンションの購入に必要な資金計画を立てましょう。
自分の年収や将来の計画を考慮して、購入可能な物件の価格範囲を決めることが重要です。
一般的に、住宅ローンの借入額は年収の5〜6倍を目安とされています。
この金額に頭金をプラスすることで、購入可能な中古マンションの価格が算出されます。
一部の場合では、頭金なしで住宅ローンで全額購入することも可能ですが、その際には金利が高くなったり審査が厳しくなるなどの注意点があります。
物件購入には、印紙代や仲介手数料、登記費用など諸費用がかかることがあります。
一般的には、物件価格の約6〜9%が諸費用の目安です。
これらの費用は現金で支払う必要がありますので、物件の購入費用とは別に準備をしておきましょう。
物件を探す
物件を探す方法として、不動産会社への相談やインターネットでの検索が一般的です。
スムーズに探すためには、事前に希望するエリアや間取りなどの条件を整理しておくことが重要です。
中古マンションの価格は主に築年数と立地に関係して決まります。
予算を抑えたい場合には、築年数が経過している物件もチェックしてみると良いでしょう。
ただし、築年数が経っている場合には、修繕やリフォームの手間や費用が発生する可能性があることを念頭に置いておきましょう。
築年数の浅い中古マンションは数が限られているため、選択肢や立地条件に制約が生じることがありますが、初めから良い状態で生活を始めることができます。
自分の重視するポイントや優先順位を考慮しながら、条件を絞り込んでいきましょう。
物件を内見する
物件の内見をする際は、気になる物件を実際に見に行くことを意味します。
内見では、日当たりや生活動線、周辺環境など、現地に行かないと把握できない詳細な情報を重点的に確認することが重要です。
また、室内の状態や設備、共用施設の管理状況などもチェックしておくべきです。
遠方に住んでいて物件まで行くことが難しい場合は、オンライン内見などのサービスを提供している不動産会社を利用することもできます。
物件の申し込みを行う
物件を購入する場合は、実際に申し込み手続きに移ります。
一般的には、購入申込書を提出することが求められます。
もし物件の価格交渉をするつもりであれば、このタイミングでその交渉を行うべきです。
ただし、中古物件の場合は先着順となるため、早めの申し込みが重要です。
自分の気に入った中古マンションを見つけたら、できるだけ迅速に申し込み手続きをすることをおすすめします。
住宅ローンの事前審査を受ける
物件の購入に住宅ローンを利用する場合は、事前審査の申し込みを行います。
住宅ローンの審査は、基本的に事前審査と本審査の2回に分かれています。
審査では、年収や個人信用情報、他のローンの借入状況などが調査され、購入申し込みとほぼ同時に行われることが一般的です。
結果が出るまでには数日から1週間程度かかることもあります。
また、中古マンションを購入した後にリフォームを行う予定の場合は、事前審査までにリフォーム費用の見積もりを取っておくことが重要です。
ただし、金融機関によってはリフォーム費用を住宅ローンに含めない場合もあるため、担当者に確認することが必要です。
売買契約を結び手付金を払う
住宅ローンの事前審査と物件の価格交渉が終了したら、売買契約を結びます。
売買契約には、「重要事項説明」「売買契約の締結」「手付金の支払い」という3つの手続きが含まれます。
重要事項説明では、物件の詳細な情報が説明されます。
売買契約の締結では、契約書を交わし、法的な手続きを完了させます。
手付金の支払いでは、物件の売主に対して一部の代金を支払うことになります。
これらの手続きを経て、正式な売買契約が成立します。
住宅ローンの本審査を受けて契約する
売買契約書の読み合わせと問題のない契約内容の確認が終わった後、売主への手付金支払いを行えば、売買契約は成立します。
手付金は、売買価格の相場である5～10％が目安とされていますが、不動産会社によって独自に設定されることもあります。
もし手付金の用意が難しい場合は、不動産会社に相談してみることをおすすめします。
場合によっては少額の手付金で契約することも可能ですので、売買契約を結ぶ前に物件についての不明点や疑問を解消しておきましょう。
住宅ローンの本審査は、売買契約が結ばれた後に申し込むものです。
必要な書類は、
印鑑証明書
住民票
所得証明書
源泉徴収票または確定申告書（3期分）
売買契約書
重要事項説明書
物件資料
などが主に求められます。
また、万が一の場合に備えて、住宅ローン返済中に契約者が死亡または高度障害状態になった場合、返済を免除する団体信用生命保険（以下、団信）への加入も必要です。
団信には健康状態の告知が必要であるため、加入を任意としている金融機関もありますが、大半の金融機関では住宅ローン契約の必須条件となっています。
住宅ローンの本審査は、事前審査よりも時間がかかることがあります。
結果が出るまでには、通常は2週間から1ヶ月ほどかかることがありますので、そこに余裕を持って計画してください。
金銭消費貸借契約
本審査が通った後には、金銭消費貸借契約書を金融機関と結びます。
必要なのは、
顔写真付きの身分証明書
実印
印鑑証明書
収入印紙
などですので、事前に準備しておきましょう。
この契約書を交わした段階で、借入金額や返済期間などの条件が最終的に確定されます。
また、住宅ローン契約には、抵当権の設定も必要です。
抵当権とは
抵当権は、不動産の購入において担保として設定される契約です。
金銭消費貸借契約と同じタイミングで、設定契約書に記名押印を行います。
そして、融資が実行される時点で登記されます。
決済と引き渡しの手続き
物件の購入契約が締結されたら、決済と物件の引き渡しの手続きに移ります。
これらの手続きは、通常、住宅ローンを契約した金融機関の応接室で行われます。
売主と買主、不動産会社・金融機関の担当者、そして司法書士が集まり、手続きを行います。
ほとんどの場合、決済は口座への振り込みによって行われるため、現金を使用することはありません。
所有権移転登記の手続きが完了し、売主が売買代金を確認した後、鍵の引き渡しを行います。
この際、中古マンションを購入する際にかかる費用について理解しておくと、資金計画を立てやすくなるでしょう。
中古マンションの購入時にかかる費用
中古マンションを購入する際には、物件の購入費用以外にもさまざまな諸費用がかかります。
一般的に、物件の購入価格の6～9％が諸費用の相場とされています。
したがって、予め諸費用の内訳を把握しておくことは、資金計画を具体的に立てる上で重要です。
リフォームを行う際のポイント
中古マンションを購入する場合、事前にリフォームが必要かどうかを明確にすることが重要です。
また、リフォームを希望する場合、施工が可能かどうかを確認する必要があります。
建物の構造やマンションの規約によって、実施可能な工事と禁止されている工事が異なる場合があります。
中古物件の購入と同時にリフォームを行う場合、住宅ローンとリフォームローンを組み合わせた借り入れも可能です。
通常、この方法の方が金利がお得ですので、取り扱っている金融機関を事前に確認しておくことをおすすめします。
ただし、引き渡しと同時にリフォーム工事を行うため、即座に入居することはできません。
中古マンションの購入における注意点とは？
中古マンションを購入する際には、いくつかの注意点に気を付ける必要があります。
まず、住宅ローンの借入額が大きくなるため、借入負担が重くなる可能性があります。
この点には注意が必要です。
また、中古マンションを購入する際には、手付金を支払って契約を結んだ後に、さらに良い物件が見つかってしまい、手付金を放棄して違約金を支払うケースも多く見られます。
このような状況にならないように、物件を探す際には時間をかけて複数の物件を比較検討することが重要です。
さらに、気に入った物件が見つかったとしても、そのマンションの耐震性や管理状態、立地環境などにも注意を向けることが大切です。
これらの要素は、後からリフォームで変えることができないポイントなので、慎重に検討する必要があります。
売買契約を結ぶ前には、不動産会社に対して不明点や疑問点をしっかりと聞き、全て解決しておくことも重要です。
不動産のプロからのアドバイスを受けることで、自分では気付かなかった注意点に気付くこともあります。
まとめ
中古マンションを購入する際には、物件価格の6~9％程度の諸費用がかかることが一般的です。
この諸費用は現金で支払われるため、購入予定の中古マンションの支払いタイミングで必要な現金を用意する必要があります。
また、中古マンションの購入と同時にリフォームを行うこともできますが、入居までに時間がかかることがあります。
リフォームの内容を事前に計画しておくことも重要です。
物件を選ぶ際には、複数の中古マンションを比較して、周辺の治安や耐震基準、管理状態などを確認し、自分の希望に合った物件を選ぶことも大切です。
